يتوافق مبلغ التعويض الذي سيتم دفعه مع الزيادة في قيمة الأرض للعقار المعني الناتجة عن إجراء إعادة التطوير الحضري، والتي ترجع إلى التحسينات في جودة المعيشة.

وتنتج الزيادة في قيمة الأرض للعقار من الفرق بين قيمة الأرض التي كانت ستحصل عليها الأرض دون تنفيذ عملية إعادة التطوير (ما يسمى بالقيمة الأولية) وقيمة الأرض التي تنتج بعد إعادة التطوير (ما يسمى بالقيمة النهائية). النقطة المرجعية لكلا القيمتين هي اليوم الذي يتم فيه إنهاء إجراء إعادة التطوير قانونيًا كليًا أو جزئيًا.

وتلتزم مدينة سالزجيتر بفرض هذه المبالغ المعادلة. والأساس القانوني لذلك هو المادة 154 (1) من قانون البناء الألماني (BauGB).

يُعفى مالكو العقارات الملزمون بدفع مساهمات المعادلة من مساهمات التطوير: لا يتعين عليهم دفع مساهمات لتطوير تدابير إعادة التطوير الحضري مثل الطرق والمسارات والساحات، كما هو الحال عادةً.

الهدف من برنامج إعادة التطوير هو تحسين نوعية الحياة في منطقة إعادة التطوير من خلال القضاء على العيوب الهيكلية ونقاط الضعف الوظيفية. وتحقيقًا لهذه الغاية، يتم تنفيذ عدد كبير من التدابير الفردية المنسقة: على سبيل المثال، يتم إعادة تصميم الشوارع والممرات والساحات، ويجري إنشاء وتوسيع المرافق العامة، وإزالة المباني المتهدمة أو غير الوظيفية، كما يتم دعم مالكي العقارات ماليًا لتحديث مبانيهم وإصلاحها.

كل هذا يكلف الكثير من المال - الكثير من المال، والذي توفره مدينة سالزجيتر وولاية ساكسونيا السفلى والحكومة الفيدرالية. يشارك مالكو العقارات الواقعة في منطقة إعادة التطوير في التكاليف المتكبدة من خلال ضريبة المعادلة.

إن استخدام الأموال العامة في مناطق إعادة التطوير له تأثير إيجابي على القيمة السوقية للعقارات. فمن خلال تحسين جودة المساكن والعمل في المنطقة المعاد تطويرها، يمكن تحقيق أو تثبيت أسعار بيع وإيجار أعلى أو استقرارها. يتم اقتطاع هذه الزيادة في القيمة المرتبطة بإعادة التطوير في شكل مبلغ المعادلة واستخدامها للمشاركة في تمويل إعادة التطوير الشاملة.

جميع الملاك الذين لديهم عقارات في منطقة إعادة التطوير المحددة رسميًا مسؤولون عن دفع التعويضات.

الملاك المشتركون مسؤولون كمدينين متضامنين ومتعددين. في حالة مالكي الشقق والمالكين الجزئيين، فإن مالكي الشقق والمالكين الجزئيين يكونون مسؤولين فقط بما يتناسب مع حصتهم في الملكية المشتركة. في حالة العقارات ذات حقوق البناء القابلة للتوريث، يدفع مالك العقار - ولكن ليس صاحب حقوق البناء القابلة للتوريث.

كما أن المستأجرين لا يدفعون مساهمات المعادلة: لا يُسمح للمالكين بتمرير مساهمات المعادلة إليهم.

تتألف الزيادة في قيمة الأرض للعقار الناتجة عن تنفيذ إعادة التطوير من الفرق بين قيمة الأرض التي كانت ستحصل عليها الأرض بدون تنفيذ إجراء إعادة التطوير (القيمة الأولية) وقيمة الأرض التي تنتج بعد تحقيق إعادة التطوير (القيمة النهائية).

كقاعدة عامة، فإن النقطة المرجعية للتقييم هي اليوم الذي يتم فيه إكمال إجراء إعادة التطوير وإلغاء قوانين إعادة التطوير التي اعتمدها مجلس مدينة سالزجيتر (جزئيًا) بأثر قانوني. من الممكن حدوث انحرافات عن هذا، على سبيل المثال، إذا تم الإعلان عن اكتمال إعادة تطوير عقار فردي وفقًا للمادة 163 (1) أو (2) من قانون البناء الألماني. حجم العقار هو الأساس لحساب مبلغ المعادلة المتعلق بالعقار.

يتعلق مبلغ المعادلة فقط بالقيمة المتزايدة للعقار نتيجة لإعادة التطوير. لا تؤخذ في الاعتبار الزيادات العامة، أي الزيادات الدورية في قيمة الأرض أو التخفيضات في قيمة الأرض. كما لا تؤخذ في الاعتبار التغيرات في القيمة السوقية للعقار المطور بسبب إجراءات التحديث. كما أنه ليس من المهم أيضًا ما إذا كان المالك قد حصل على إعانات مالية - فجميع المالكين ملزمون بالدفع من حيث المبدأ.

يتم تحديد الزيادة المرتبطة بإعادة التطوير في قيمة الأرض (كأساس لتحديد مبلغ المعادلة) على أساس تقييم دقيق وطريقة تقييم موحدة ("نموذج ساكسونيا السفلى") من قبل لجنة الخبراء المستقلة لقيم العقارات، والتي لديها الخبرة اللازمة.

بالنسبة لمنطقة الإلغاء الجزئي الأول لمنطقة إعادة التطوير "SZ-Bad/Ost- und Westsiedlung"، حددت لجنة الخبراء لقيم العقارات زيادة متعلقة بإعادة التطوير في قيمة الأرض بقيمة 3.00 يورو لكل متر مربع في تاريخ 8 يوليو 2020 (تاريخ دخول قانون الإلغاء الجزئي المقابل حيز التنفيذ).

مع الأخذ في الاعتبار تدابير إعادة التطوير التي لا يزال مخططًا لها في منطقة إعادة التطوير المتبقية للسنوات من 2021 إلى 2025 وفقًا لتحديث خطة العمل المتكاملة، فإن الزيادة المتعلقة بإعادة التطوير في قيمة الأرض تتراوح بين 0.00 يورو و4.00 يورو لكل متر مربع. سيتم فرض مبالغ التعويضات لمناطق الإلغاء الجزئي ذات الصلة اعتمادًا على تاريخ الإلغاء المقابل؛ في منطقة منطقة الإلغاء الجزئي الأولى، سيبدأ تحديد وتحصيل مبالغ التعويضات في الربع الثالث من عام 2022.

يوضح الرسم التوضيحي التالي مثالاً على قيمة ونوعية العقارات في بداية ونهاية عملية إعادة التطوير:

يوضح الرسم البياني التالي الخطوات التي لا يزال يتعين اتخاذها لتحديد مبالغ التسوية بمجرد تحديد قيمة الأرض:

لا يحول الانخفاض العام في قيم الأراضي دون فرض مبلغ معادلة، شريطة أن يكون بالإمكان التحقق من زيادة قيمة الأرض بسبب إعادة التطوير من قبل خبير.

في أوقات انخفاض الأسعار، سواء كان ذلك لأسباب اقتصادية أو بسبب تأثيرات خارجية (مثل زيادة التلوث الضوضائي من شرايين المرور المجاورة)، فإن نجاحات إعادة التطوير لها على الأقل تأثير مثبت للأسعار أو تحد من انخفاض الأسعار. وهذه أيضاً قيم يجب اقتطاعها.

يجب دفع مبلغ التعويض بعد الانتهاء من إجراء إعادة التطوير العمراني، أي بعد الإلغاء الملزم قانونًا (الجزئي) لقوانين إعادة التطوير من قبل مجلس مدينة سالزجيتر أو بعد إعفاء عقار فردي من إجراء إعادة التطوير وفقًا للمادة 163 (1) أو (2) من قانون البناء الألماني.

قبل تحديد مبلغ التسوية عن طريق إشعار، يُمنح كل مالك الفرصة للتعليق ومناقشة الأمر.

يجب دفع مبلغ المعادلة المحدد بشكل عام دفعة واحدة في غضون شهر واحد من تاريخ الإخطار بالقرار.

يمكن الطعن في القرار عن طريق اتخاذ إجراء قانوني. ومع ذلك، فإن الإجراء ضد تأكيد مبلغ المعادلة ليس له أثر إيقافي ويظل المبلغ مستحقًا.

بدأ إلغاء منطقة إعادة تطوير "SZ-Bad/Ost- und Westsiedlung" في عدة مناطق فرعية في الربع الثاني من عام 2020. سيتم الإلغاء الإضافي تدريجياً في المناطق الفرعية التي تم الانتهاء من إعادة التطوير فيها أو تم تحقيق جميع الأهداف ذات الصلة. ليس من الضروري تمامًا القضاء تمامًا على عيوب التنمية الحضرية.

ومع ذلك، من الممكن أيضًا استرداد مبلغ التعويض في وقت مبكر قبل الانتهاء من إجراء إعادة التطوير أو الإلغاء (الجزئي) لقوانين إعادة التطوير (المادة 154 (3) من قانون البناء الألماني).

يمكن للمالكين إبرام اتفاق طوعي مع مدينة سالزجيتر واسترداد مبلغ التسوية بشكل مبكر ونهائي. يتم تنظيم الاسترداد في عقد قانون عام.

يؤدي الاسترداد المبكر لمبلغ التسوية إلى إلغاء التزام الدفع اللاحق بشكل نهائي. بالإضافة إلى ذلك، ليست هناك حاجة، على سبيل المثال، لمراجعة أسعار شراء العقارات بموجب قانون إعادة التنظيم، مما يعني أنه يمكن للمالك التصرف في ممتلكاته بحرية أكبر.

إن حقيقة أن مدينة سالزجيتر حرة في اختيار إجراء التقييم تلعب دورًا خاصًا عند استرداد مبلغ التسوية. يمكن أيضًا استخدام إجراءات مبسطة، وعلى وجه الخصوص يمكن إجراء حساب تقريبي وتقريبي لمبلغ المعادلة.

وبالتالي، فإن التسوية النهائية لمبلغ المعادلة توفر للمالك ضمانًا للحساب المالي. بالإضافة إلى ذلك، يتم توفير اليقين القانوني للمالك ومدينة سالزجيتر.

إن الاسترداد المبكر لمبلغ التسوية هو دخل مخصص يتم استخدامه مباشرة في منطقة إعادة التطوير المعنية لتمويل الاستثمارات العامة المستحقة.

يرجى استخدام استمارة الاستفسار المتوفرة أوPDF-ملف11,07 kB

القراءة بصوت عالٍ

مدينة سالزجيتر
إدارة إعادة التطوير الحضري والمدينة المتكاملة اجتماعياً
شارع يواخيم-كامبي 6-8
38226 سالزجيتر 38226

أو عن طريق البريد الإلكتروني إلى: stadtumbaustadt.salzgitterde.salzgitter.de

ينص قانون البناء على تسهيلات سداد مختلفة، يرتبط كل منها بشروط معينة.

تكون اتفاقية الاسترداد مصحوبة بإعلان نهائي وفقًا للمادة 163 (3) الجملة 1 من قانون البناء الألماني. وهذا يعني أن شروط التمويل بإعانات التنمية العمرانية لم تعد مستوفاة. وبالتالي لم يعد من الممكن منح الإعانات.

في مناطق إعادة التطوير المحددة رسمياً، لا يجوز فرض أي مساهمات لتحسين الطرق على تجديدات الطرق التي يتم تنفيذها أثناء إعادة التطوير. وبدلاً من ذلك، يُلزم أصحاب العقارات والشقق بدفع مساهمات المعادلة.

يمكن للمالكين المطالبة بمبالغ التعويضات المدفوعة فيما يتعلق بإعادة التطوير الحضري لأغراض ضريبة الدخل في ظل ظروف معينة.

والشرط المسبق للتدقيق الضريبي من قبل مكتب الضرائب هو شهادة بمبالغ التسوية أو الاسترداد بموجب قانون إعادة التطوير. يتم إصدار هذه الشهادة من قبل مدينة سالزجيتر بناءً على طلب المالك.

لا تُصدر مدينة سالزجيتر أي بيانات ملزمة حول المبلغ القابل للخصم المحتمل، حيث أن القرار النهائي يتم اتخاذه من قبل السلطات الضريبية المسؤولة وحدها. يجب على المالكين الذين يرغبون في تقدير المبلغ القابل للخصم مسبقاً استشارة مستشار ضريبي.

لا تحتوي هذه المعلومات المتعلقة بموضوع "تحصيل مبلغ المعادلة" على أي بيانات ملزمة قانوناً.