Qu'est-ce qu'un montant compensatoire ?
Le montant de la compensation à verser correspond à l'augmentation de la valeur foncière de chaque terrain due à la mesure d'assainissement urbanistique et résultant des améliorations de la qualité de l'habitat.
L'augmentation de la valeur foncière du terrain résulte de la différence entre la valeur foncière que le terrain aurait sans la mise en œuvre de la procédure d'assainissement (dite valeur initiale) et la valeur foncière qui résulte de l'assainissement (dite valeur finale). Le point de référence des deux valeurs est le jour où la procédure d'assainissement est définitivement terminée dans sa totalité ou dans une partie.
La ville de Salzgitter est tenue de percevoir ces montants compensatoires. La base légale est l'article 154, paragraphe 1, du code de la construction (BauGB).
Les propriétaires fonciers tenus de verser des montants compensatoires sont exemptés de contributions à la viabilisation : ils ne doivent pas, comme c'est généralement le cas, payer de contributions pour la viabilisation de mesures d'assainissement urbain, comme par exemple des routes, des chemins et des places.
Pourquoi compenser ?
L'objectif de la mesure de réhabilitation est d'améliorer la qualité de vie dans la zone de réhabilitation en éliminant les défauts de construction et les faiblesses fonctionnelles. Pour ce faire, un grand nombre de mesures individuelles coordonnées entre elles sont mises en œuvre : par exemple, les rues, les chemins et les places sont réaménagés, des équipements d'utilité publique sont créés et développés, des installations architecturales obsolètes ou sans fonction sont supprimées et les propriétaires fonciers reçoivent également un soutien financier pour la modernisation et la remise en état de leurs bâtiments.
Tout cela coûte de l'argent - beaucoup d'argent, qui est mis à disposition par la ville de Salzgitter, le Land de Basse-Saxe et l'État fédéral. Grâce à la perception d'un montant compensatoire, les propriétaires des terrains situés dans la zone de réhabilitation participent proportionnellement aux coûts occasionnés.
Qu'est-ce qui est compensé ?
L'utilisation de fonds publics dans les zones de réhabilitation a un effet positif sur la valeur vénale (valeur de marché) des terrains. L'amélioration de la qualité des logements et du travail dans la zone réhabilitée permet d'obtenir des prix de vente et de location plus élevés ou de les stabiliser. Cette plus-value liée à la réhabilitation est prélevée sous forme de montant compensatoire et utilisée pour cofinancer la réhabilitation globale.
Qui est soumis au montant de la compensation ?
Tous les propriétaires de terrains situés dans la zone de réhabilitation formellement définie sont tenus de verser des compensations.
Les copropriétaires sont responsables en tant que débiteurs solidaires. Dans le cas de propriétaires d'appartements et de parties d'appartements, les différents propriétaires d'appartements et de parties d'appartements ne doivent être mis à contribution qu'en fonction de leur part de copropriété. Dans le cas d'un terrain avec droit d'emphytéose, c'est le propriétaire du terrain qui paie, mais pas l'emphytéote.
Les locataires ne paient pas non plus de montants compensatoires : Les propriétaires n'ont pas le droit de répercuter les montants compensatoires sur eux.
Comment le montant de la compensation est-il déterminé ?
L'augmentation de la valeur du terrain résultant de la mise en œuvre de l'assainissement est constituée par la différence entre la valeur du terrain qu'il aurait sans la réalisation de la mesure d'assainissement (valeur initiale) et la valeur du terrain qui résulte de la réalisation de l'assainissement (valeur finale).
Le point de référence pour le calcul de la valeur est en règle générale le jour où la procédure d'assainissement est terminée et où le règlement d'assainissement décidé par le conseil municipal de Salzgitter est (partiellement) abrogé avec force de loi. Des dérogations à cette règle sont possibles, par exemple, lorsque l'assainissement d'un seul terrain est déclaré terminé conformément au § 163 al. 1 ou 2 du code de la construction. La taille du terrain constitue la base de calcul du montant de compensation lié au terrain.
Le montant compensatoire ne se rapporte qu'à l'augmentation de la valeur du terrain due à l'assainissement. En revanche, les augmentations générales de la valeur du terrain, c'est-à-dire celles liées à la conjoncture, ou encore les diminutions de la valeur du terrain, ne sont pas prises en compte. Les modifications de la valeur vénale d'un terrain bâti dues à des mesures de modernisation ne sont pas non plus prises en compte. Il n'est pas non plus important de savoir si le/la propriétaire a reçu des subventions - tous les propriétaires sont en principe tenus de payer.
La détermination de l'augmentation de la valeur du terrain due à la réhabilitation (servant de base à la fixation du montant de compensation) s'effectue sur la base d'une évaluation exacte ainsi que d'une méthode d'évaluation uniforme ("modèle Basse-Saxe") par le comité d'expertise indépendant pour les valeurs foncières, doté des compétences techniques nécessaires.
Pour le secteur de la 1ère abrogation partielle de la zone de réhabilitation "SZ-Bad/Ost- und Westsiedlung", le comité d'experts pour les valeurs foncières a déterminé une augmentation de la valeur du sol due à la réhabilitation de 3,00 euros par mètre carré à la date de référence du 08.07.2020 (entrée en vigueur de l'arrêté d'abrogation partielle correspondant).
En tenant compte des mesures d'assainissement encore prévues pour les années 2021 à 2025 dans la zone d'assainissement restante, conformément à l'actualisation du programme d'action intégrée, l'augmentation de la valeur du terrain liée à l'assainissement se situe entre 0,00 et 4,00 euros par mètre carré. Les montants de compensation pour les zones de suppression partielle respectives seront prélevés en fonction de la date de suppression correspondante ; dans le secteur de la 1ère zone de suppression partielle, la fixation et le prélèvement des montants de compensation commenceront à partir du 3e trimestre 2022.
L'illustration suivante présente, à titre d'exemple, la situation de la valeur et de la qualité des terrains au début et à la fin de la réhabilitation :
Le graphique suivant montre les étapes qui restent à franchir pour la fixation des montants de compensation une fois que la valeur du terrain a été déterminée :
Montants de compensation également en cas de baisse des valeurs foncières ou des valeurs vénales ?
Des valeurs foncières globalement en baisse ne s'opposent pas à la perception d'un montant compensatoire, dans la mesure où une augmentation de la valeur foncière due à l'assainissement peut être prouvée par une expertise.
En période de baisse des prix, que ce soit pour des raisons conjoncturelles ou en raison d'effets externes (p. ex. augmentation des nuisances sonores dues aux artères de circulation voisines), les succès de l'assainissement ont au moins un effet stabilisateur sur les prix ou les succès de l'assainissement limitent la baisse des prix. Il s'agit là aussi de valeurs à écrêter.
Quand le montant de la compensation doit-il être versé ?
Le montant de la compensation doit être versé après l'achèvement de la mesure d'assainissement urbain, c'est-à-dire après l'abrogation (partielle) définitive de l'arrêté d'assainissement par le conseil municipal de Salzgitter ou après la libération d'un terrain individuel de la procédure d'assainissement conformément au § 163 al. 1 ou 2 du code de la construction.
Avant la fixation du montant de compensation par une décision, chaque propriétaire a la possibilité de prendre position et de discuter.
En règle générale, le montant de compensation fixé doit être payé en une seule fois dans un délai d'un mois à compter de la notification de la décision.
La décision peut être contestée par voie de recours. Le recours contre la revendication du montant compensatoire n'a cependant pas d'effet suspensif, l'échéance du montant reste donc valable.
La suppression de la zone de réhabilitation "SZ-Bad/Ost- und Westsiedlung" dans plusieurs secteurs a commencé au deuxième trimestre 2020. La poursuite de l'abrogation se fera progressivement dans les secteurs où la réhabilitation est achevée ou dans lesquels tous les objectifs déterminants ont été atteints. Il n'est pas obligatoire d'éliminer complètement les dysfonctionnements urbains.
Il est également possible d'anticiper le paiement de la compensation avant l'achèvement de la mesure d'assainissement ou l'abrogation (partielle) de l'arrêté d'assainissement (article 154, paragraphe 3 de la loi sur la construction).
Qu'est-ce qu'une convention de rachat et quels sont les avantages que j'en retire ?
Les propriétaires peuvent conclure un accord volontaire avec la ville de Salzgitter et racheter le montant de la compensation de manière anticipée et définitive. Le rachat est réglé dans un contrat de droit public.
Le rachat anticipé du montant de compensation annule durablement l'obligation de paiement ultérieure. En outre, le contrôle du prix d'achat ou de vente du terrain dans le cadre de la réhabilitation n'est plus nécessaire, ce qui signifie que le propriétaire peut disposer plus librement de son terrain.
Le fait que la ville de Salzgitter soit libre de choisir la procédure d'évaluation joue un rôle particulièrement important dans le rachat du montant compensatoire. Des procédures simplifiées peuvent également être appliquées, notamment une détermination approximative, par zone, du montant de la compensation.
Le rachat définitif du montant de compensation offre ainsi au propriétaire une sécurité de calcul financier. De plus, la sécurité juridique est assurée pour le propriétaire et la ville de Salzgitter.
Le rachat anticipé du montant compensatoire est une recette affectée qui est utilisée directement dans la zone de réhabilitation concernée pour financer les investissements publics encore en suspens.
Valeur foncière de référence initiale(A) 95 euros par mètre carré pour une construction résidentielle(W)
Valeur foncière de référence finale(E) 97 euros par mètre carré pourles constructions résidentielles(W).
La différence entre les deux valeurs est de 2 euros par mètre carré.
Pour un terrain d'une superficie de 1.000 mètres carrés par exemple, il faudrait payer une indemnité de 2.000 euros.
Que dois-je faire si je souhaite procéder à un rachat anticipé ?
Veuillez utiliser le formulaire de demande mis à votre dispositionPDF-Fichier11,07 kB
ou nous envoyer une demande informelle à l'adresse suivante en indiquant la rue/le numéro de la maison, la circonscription, la parcelle et, en cas de propriété d'appartement ou de partie d'appartement, les parts de copropriété :
lire à haute voixVille de Salzgitter
Service de la rénovation urbaine et de la ville sociale
Joachim-Campe-Str. 6-8
38226 Salzgitter
ou par e-mail à : stadtumbaustadt.salzgitterde
Quelles sont les facilités de paiement disponibles ?
Le code de la construction prévoit différentes facilités de paiement, chacune d'entre elles étant liée à des conditions spécifiques.
Prêt d'amortissement :
Si l'on ne peut raisonnablement exiger du propriétaire qu'il paie le montant de la compensation à l'échéance avec ses propres moyens ou des moyens étrangers (par exemple par un crédit bancaire), le montant de la compensation doit être transformé en un prêt d'amortissement à la demande du propriétaire, conformément au § 154 alinéa 5 du code de la construction. La non-exigibilité doit être prouvée. Une non-exigibilité correspondante peut résulter de la nécessité de financer de nouvelles constructions ou une modernisation ou une remise en état.
Conformément aux dispositions légales, en cas de conversion en prêt amortissable, la dette du prêt doit être soumise à un taux d'intérêt annuel maximal de 6 % et à un remboursement annuel de 5 %, majoré des intérêts économisés. L'octroi est subordonné à un examen de la situation économique. Le prêt d'amortissement est garanti par un droit de gage immobilier à constituer.
Report de paiement :
Le sursis de paiement permet de reporter totalement ou partiellement l'échéance de la créance.
Conformément à l'article 222 du code fiscal (AO), les créances peuvent être reportées en totalité (report de l'échéance de la créance totale) ou en partie (octroi d'un paiement échelonné) si le recouvrement de la créance à l'échéance entraînerait des difficultés considérables pour le/la débiteur/trice et si la créance ne semble pas menacée par le report.
Il n'y a difficulté majeure que si le paiement du montant compensatoire entraîne des difficultés économiques pour le propriétaire foncier. Dans ce cas, la mise en danger de l'existence n'est pas une condition préalable ; il suffit que le/la débiteur/trice ait de sérieuses difficultés de paiement qu'il/elle ne peut pas surmonter d'une manière raisonnable, par exemple en contractant des crédits.
Pour cela, il est nécessaire d'examiner la situation personnelle et économique. La motivation de la demande de sursis ne doit donc pas être générale et doit être étayée de manière vérifiable.
L'octroi d'un sursis de paiement peut, dans certains cas, être subordonné à la constitution d'un droit de gage immobilier au registre foncier. La créance reportée doit porter intérêt.
Puis-je encore demander des subventions si j'ai déjà signé un accord de rachat et payé des montants compensatoires ?
L'accord de rachat s'accompagne d'une déclaration de clôture conformément à l'article 163, paragraphe 3, phrase 1 du code de la construction. Ainsi, les conditions d'une aide à l'urbanisme ne sont plus remplies. Les subventions ne peuvent donc plus être accordées.
Des contributions à l'aménagement des routes sont-elles dues en plus ?
Dans les zones de réhabilitation formellement définies, aucune contribution à l'aménagement des routes ne peut être prélevée pour les rénovations de routes effectuées pendant la réhabilitation. Au lieu de cela, les propriétaires de terrains et d'appartements sont tenus de payer des montants compensatoires.
Traitement des montants compensatoires au regard de l'impôt sur le revenu
Les montants de compensation versés dans le cadre de la réhabilitation urbaine peuvent, sous certaines conditions, être revendiqués par les propriétaires en matière d'impôt sur le revenu.
La condition préalable à un contrôle fiscal par l'administration fiscale est une attestation concernant les montants de compensation ou de rachat prévus par le droit de la réhabilitation. Cette attestation est délivrée par la ville de Salzgitter à la demande du propriétaire.
La ville de Salzgitter ne fait aucune déclaration contraignante sur le montant déductible possible, car la décision finale est prise uniquement par les autorités financières compétentes. Les propriétaires qui souhaitent évaluer à l'avance le montant déductible doivent consulter un conseiller fiscal.
Ces indications sur le thème "Perception du montant de compensation" ne contiennent aucune déclaration juridiquement contraignante.