Kwota rekompensaty, która ma zostać wypłacona, odpowiada wzrostowi wartości gruntu danej nieruchomości wynikającemu z działania polegającego na przebudowie miasta, co wynika z poprawy jakości życia.

Wzrost wartości gruntu nieruchomości wynika z różnicy pomiędzy wartością gruntu, jaką nieruchomość miałaby bez wdrożenia procesu przebudowy (tzw. wartość początkowa), a wartością gruntu, która wynika z przebudowy (tzw. wartość końcowa). Punktem odniesienia dla obu wartości jest dzień, w którym procedura przebudowy została prawnie zakończona w całości lub w części.

Miasto Salzgitter jest zobowiązane do pobierania tych kwot wyrównawczych. Podstawą prawną jest § 154 (1) niemieckiego kodeksu budowlanego (BauGB).

Właściciele nieruchomości, którzy są zobowiązani do uiszczania opłat wyrównawczych, są zwolnieni z opłat na rzecz rozwoju: nie muszą płacić opłat na rzecz rozwoju środków przebudowy miejskiej, takich jak drogi, ścieżki i place, jak to zwykle ma miejsce.

Celem programu rewitalizacji jest poprawa jakości życia na obszarze rewitalizacji poprzez wyeliminowanie wad strukturalnych i słabości funkcjonalnych. W tym celu wdrażana jest duża liczba skoordynowanych indywidualnych działań: na przykład przeprojektowywane są ulice, ścieżki i place, tworzone i rozbudowywane są obiekty komunalne, usuwane są zniszczone lub niefunkcjonalne budynki, a właściciele nieruchomości otrzymują również wsparcie finansowe na modernizację i naprawę swoich budynków.

Wszystko to kosztuje - dużo pieniędzy, które zapewnia miasto Salzgitter, kraj związkowy Dolna Saksonia i rząd federalny. Właściciele nieruchomości znajdujących się na obszarze rewitalizacji partycypują w poniesionych kosztach poprzez opłatę wyrównawczą.

Wykorzystanie środków publicznych na obszarach rewitalizacji ma pozytywny wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Dzięki poprawie jakości mieszkań i pracy na przebudowywanym obszarze można osiągnąć lub ustabilizować wyższe ceny sprzedaży i wynajmu. Ten związany z przebudową wzrost wartości jest pomniejszany w formie kwoty wyrównawczej i wykorzystywany do współfinansowania ogólnej przebudowy.

Wszyscy właściciele posiadający nieruchomości w formalnie określonym obszarze przebudowy są zobowiązani do zapłaty odszkodowania.

Współwłaściciele odpowiadają jako dłużnicy solidarni. W przypadku właścicieli mieszkań i części, poszczególni właściciele mieszkań i części są odpowiedzialni tylko proporcjonalnie do ich udziału we współwłasności. W przypadku nieruchomości z dziedzicznym prawem zabudowy płaci właściciel nieruchomości - ale nie posiadacz dziedzicznego prawa zabudowy.

Najemcy również nie płacą składek wyrównawczych: Właściciele nie mogą przenosić na nich składek wyrównawczych.

Wzrost wartości gruntu nieruchomości wynikający z realizacji przebudowy składa się z różnicy między wartością gruntu, jaką nieruchomość miałaby bez realizacji działania przebudowy (wartość początkowa), a wartością gruntu, która wynika z realizacji przebudowy (wartość końcowa).

Zasadniczo punktem odniesienia dla wyceny jest dzień, w którym procedura przebudowy została zakończona, a statut przebudowy przyjęty przez Radę Miasta Salzgitter został (częściowo) unieważniony ze skutkiem prawnym. Odstępstwa od tego są możliwe, na przykład, jeśli przebudowa pojedynczej nieruchomości zostanie uznana za zakończoną zgodnie z § 163 (1) lub (2) BauGB. Wielkość nieruchomości jest podstawą do obliczenia kwoty wyrównania związanej z nieruchomością.

Kwota wyrównania odnosi się wyłącznie do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku przebudowy. Ogólne, tj. cykliczne, wzrosty wartości gruntów lub spadki wartości gruntów nie są brane pod uwagę. Zmiany wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej w wyniku działań modernizacyjnych również nie są brane pod uwagę. Nie ma również znaczenia, czy właściciel otrzymał dotacje - wszyscy właściciele są co do zasady zobowiązani do zapłaty.

Określenie związanego z przebudową wzrostu wartości gruntu (jako podstawy do określenia kwoty wyrównania) jest przeprowadzane na podstawie dokładnej wyceny i jednolitej metody wyceny ("model Dolnej Saksonii") przez niezależną komisję ekspertów ds. wartości nieruchomości, która posiada niezbędną wiedzę specjalistyczną.

Dla obszaru 1. częściowego uchylenia obszaru rewitalizacji "SZ-Bad/Ost- und Westsiedlung" komisja ekspertów ds. wartości nieruchomości ustaliła wzrost wartości gruntów związany z rewitalizacją w wysokości 3,00 EUR za metr kwadratowy dla daty granicznej 8 lipca 2020 r. (data wejścia w życie odpowiedniej ustawy o częściowym uchyleniu).

Biorąc pod uwagę środki przebudowy nadal planowane na pozostałym obszarze przebudowy na lata 2021-2025 zgodnie z aktualizacją zintegrowanego planu działania, związany z przebudową wzrost wartości gruntu wynosi od 0,00 do 4,00 EUR za metr kwadratowy. Kwoty rekompensat dla odpowiednich obszarów częściowego anulowania będą pobierane w zależności od odpowiedniej daty anulowania; w obszarze 1. obszaru częściowego anulowania ustalenie i pobranie kwot rekompensat rozpocznie się w 3. kwartale 2022 roku.

Poniższa ilustracja przedstawia przykładową wartość i jakość nieruchomości na początku i na końcu przebudowy:

Poniższy schemat przedstawia kroki, które należy podjąć w celu ustalenia kwot wyrównania po określeniu wartości gruntu:

Ogólny spadek wartości gruntu nie wyklucza nałożenia rekompensaty, pod warunkiem, że wzrost wartości gruntu spowodowany przebudową może zostać zweryfikowany przez biegłego.

W czasach spadających cen, czy to z powodów ekonomicznych, czy z powodu efektów zewnętrznych (np. rosnącego zanieczyszczenia hałasem z sąsiednich arterii komunikacyjnych), sukces przebudowy ma przynajmniej efekt stabilizujący ceny lub ograniczający spadek cen. Są to również wartości, które można pominąć.

Kwota rekompensaty musi zostać wypłacona po zakończeniu działań związanych z przebudową miasta, tj. po prawnie wiążącym (częściowym) anulowaniu statutu przebudowy przez Radę Miasta Salzgitter lub po zwolnieniu pojedynczej nieruchomości z procedury przebudowy zgodnie z § 163 (1) lub (2) BauGB.

Przed ustaleniem kwoty wyrównania w drodze obwieszczenia każdy właściciel ma możliwość wypowiedzenia się i przedyskutowania sprawy.

Ustalona kwota wyrównania musi być zasadniczo wypłacona ryczałtem w ciągu jednego miesiąca od powiadomienia o decyzji.

Decyzja może zostać zakwestionowana w drodze postępowania sądowego. Jednakże powództwo przeciwko ustaleniu kwoty wyrównania nie ma skutku zawieszającego i kwota pozostaje należna.

Anulowanie obszaru rewitalizacji "SZ-Bad/Ost- und Westsiedlung" w kilku podobszarach rozpoczęło się w 2. kwartale 2020 roku. Dalsze anulowanie będzie odbywać się stopniowo w podobszarach, w których przebudowa została zakończona lub osiągnięto wszystkie istotne cele. Całkowite wyeliminowanie wad urbanistycznych nie jest absolutnie konieczne.

Możliwe jest jednak również wcześniejsze umorzenie kwoty rekompensaty przed zakończeniem działań związanych z przebudową lub (częściowym) anulowaniem statutu przebudowy (§ 154 ust. 3 BauGB).

Właściciele mogą zawrzeć dobrowolną umowę z miastem Salzgitter i umorzyć kwotę wyrównania przedterminowo i ostatecznie. Umorzenie jest regulowane w umowie prawa publicznego.

Wcześniejsze umorzenie kwoty wyrównawczej trwale anuluje późniejsze zobowiązanie do zapłaty. Ponadto nie ma potrzeby, na przykład, weryfikacji cen zakupu nieruchomości zgodnie z prawem reorganizacyjnym, co oznacza, że właściciel może swobodniej dysponować swoją własnością.

Fakt, że miasto Salzgitter ma swobodę wyboru procedury wyceny, ma szczególne znaczenie przy umarzaniu kwoty wyrównania. Można również zastosować uproszczone procedury, w szczególności można dokonać przybliżonego, strefowego obliczenia kwoty wyrównania.

Ostateczne rozliczenie kwoty wyrównania zapewnia zatem właścicielowi bezpieczeństwo obliczeń finansowych. Ponadto właściciel i miasto Salzgitter zyskują pewność prawną.

Wcześniejszy wykup kwoty wyrównawczej stanowi dochód celowy, który jest wykorzystywany bezpośrednio na danym obszarze rewitalizacji w celu sfinansowania zaległych inwestycji publicznych.

Prosimy o skorzystanie z udostępnionego formularza zapytaniaPDF-Plik11,07 kB

czytać na głos

Miasto Salzgitter
Wydział Urbanistyki i Integracji Społecznej Miasta
Joachim-Campe-Str. 6-8
38226 Salzgitter

lub pocztą elektroniczną na adres: stadtumbaustadt.salzgitterde

Kodeks budowlany przewiduje różne udogodnienia płatnicze, z których każde jest powiązane z określonymi warunkami.

Umowie wykupu towarzyszy ostateczna deklaracja zgodnie z § 163 (3) zdanie 1 BauGB. Oznacza to, że wymogi dotyczące finansowania z dotacji na rozwój obszarów miejskich nie są już spełnione. W związku z tym dotacje nie mogą być już przyznawane.

W formalnie zdefiniowanych obszarach przebudowy nie można pobierać opłat za modernizację dróg przeprowadzaną w trakcie przebudowy. Zamiast tego właściciele nieruchomości i mieszkań są zobowiązani do uiszczania opłat wyrównawczych.

Kwoty odszkodowań wypłaconych w związku z przebudową miasta mogą być w pewnych okolicznościach dochodzone przez właścicieli do celów podatku dochodowego.

Warunkiem wstępnym kontroli podatkowej przez urząd skarbowy jest zaświadczenie o wyrównaniu lub kwotach wykupu zgodnie z prawem dotyczącym przebudowy. Zaświadczenie to jest wydawane przez miasto Salzgitter na wniosek właściciela.

Miasto Salzgitter nie wydaje żadnych wiążących oświadczeń dotyczących możliwej kwoty odliczenia, ponieważ ostateczną decyzję podejmują wyłącznie właściwe organy podatkowe. Właściciele, którzy chcą z wyprzedzeniem oszacować kwotę podlegającą odliczeniu, powinni skonsultować się z doradcą podatkowym.

Niniejsza informacja na temat "poboru kwoty wyrównawczej" nie zawiera żadnych prawnie wiążących oświadczeń.